2020년 7월 31일 시행 주임법 대개정 — 계약갱신요구권 신설·차임 5% 상한 완전정리
2020년 7월 31일 시행 주임법 대개정 — 계약갱신요구권 신설·차임 5% 상한 완전정리
- 주택임대차보호법이 2020년 7월 31일 개정·시행돼 임대차 실무를 완전히 바꿨습니다. 이른바 임대차 3법의 핵심 두 축.
- §6의3 계약갱신요구권 신설 — 임차인이 1회에 한해 2년 갱신 요구가 가능. 임대인은 정당 사유 없이 거절 불가.
- §7 차임 등의 증감청구권 정비 — 증액청구는 1년 내 재청구 불가, 20분의 1(5%) 상한, 지자체 조례로 상한 조정 가능(제2항 신설).
- 보완 규정 — 임대인의 실거주 이유 거절 후 제3자 임대 시 손해배상(§6의3 ⑤·⑥), 임차인이 갱신 후 언제든 해지 가능(§6의3 ④, §6의2 준용).
- 대법원 2025. 3. 13. 판결·2026. 1. 8. 판결이 개정 조문의 해석 실무를 정리 중.
2020년 개정 전 주택 임차인은 기본 2년이면 사실상 계약이 끝났고, 임대인이 나가라고 하면 응할 수밖에 없었습니다. 이 개정은 임차인이 능동적으로 2년을 더 요구할 수 있게 했고, 차임 증액에 강행 상한을 두었습니다. 종전과 다른 구조라 실무가 여전히 정착 과정에 있습니다.
1. 개정 개요
· 주택임대차보호법(법률 제17470호)
· 공포·시행 2020.7.31
· 주요 개정: 제6조(계약의 갱신), 제6조의3 신설(계약갱신 요구), 제7조(차임 등의 증감청구권)
· 관련 개정: 전월세신고제(§6의4 신설, 2021.6.1 시행 별도)
· 배경: 임차인 주거 안정 강화, 전세난·급등에 대한 정책적 대응
2. 핵심 신설 — 계약갱신요구권 (§6의3)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간(만료 6~2개월 전) 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 8가지 사유 시 거절 가능.
② 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감 가능.
④ 갱신되는 임대차의 해지에는 제6조의2를 준용(임차인 언제든 해지 통지, 3개월 후 효력).
⑤ 임대인이 제1항 제8호(실거주) 사유로 갱신 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해배상.
⑥ 손해배상액은 3가지 산정 방식 중 큰 금액.
종전 임대차 실무에서 임대인의 갱신 거절권이 사실상 무제한이었던 것을 정당한 사유가 있는 경우로 제한한 것이 핵심입니다.
§6의3 ①단서 8가지 정당 거절 사유:
- 임차인이 2기 이상 차임 연체
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우
- 임차인이 임차한 주택을 고의·중대한 과실로 파손한 경우
- 임차 주택이 멸실되어 임대차 목적 달성 불가
- 임대인이 철거·재건축을 통지하고 계획대로 진행
- 임대인 본인 또는 직계존비속 실거주
3. 차임·보증금 증액 상한 — 5% (§7)
① 당사자는 약정한 차임·보증금이 조세·공과금·경제사정 변동으로 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임·보증금 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
② 증액청구는 약정한 차임·보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 시·도가 관할 구역의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. 〔제2항 신설〕
- 기존 — “상당한 정도”라는 추상적 기준으로 사후 다툼이 잦았음.
- 개정 후 — 구체적으로 20분의 1(5%) 상한을 명시. 강행규정.
- 지자체가 조례로 상한을 낮출 수 있도록 위임(제2항 신설).
- 1년 내 재청구 금지 조항은 종전에도 있었으나 이번에 명확화.
4. 실거주 이유 갱신거절의 손해배상 (§6의3 ⑤·⑥)
이 개정의 중요 안전장치입니다. 임대인이 “내가 들어가서 살겠다”고 거절해놓고 실제로는 제3자에게 임대하면 손해배상 대상.
⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임의 3개월분 상당
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 차임과 갱신거절 당시 차임 간 차액의 2년분 상당
3. 갱신거절로 임차인이 입은 실손해액
5. 개정 전후 비교표
| 항목 | 종전 (2020.7.30 이전) | 개정 후 (2020.7.31~) |
|---|---|---|
| 최소 거주 기간 | 2년 | 2년 + 갱신요구권 2년 = 최장 4년 |
| 임차인 갱신요구 | 별도 청구권 없음 | §6의3 신설 — 1회 2년 요구권 |
| 차임 증액 상한 | “상당한 정도” (추상적) | 20분의 1 (5%) 명시 + 지자체 조례 |
| 묵시적 갱신 (§6) | 임대인 6~1개월 전 통지 | 임대인 6~2개월 전 통지로 변경 (개정 2020.6.9) |
| 임대인 실거주 거절 | 사실상 자유 | 가능하지만 제3자 임대 시 손해배상 |
6. 개정 후 대법원이 정리한 주요 판례
- 대법원 2025. 3. 13. 판결 — 임대인이 차임증액청구권을 행사한 것만으로는 민법 §639 ① 갱신 이의 표시로 볼 수 없다는 취지. 묵시적 갱신 성립 판단 정리.
- 대법원 2026. 1. 8. 판결 — 임차인이 임차주택 소유권을 취득한 경우 대항력·우선변제권이 상실된다는 취지(→ 판례 정리).
- 대법원 2026. 2. 26. 판결 — 주임법 §3 ② 법인 임차인의 대항력·우선변제권 상실 사안 정리.
- 대법원 2025. 4. 24. 판결 — 임차권등기 관련비용 상환채권의 행사 방법.
7. 실무 시사점
· 2년+2년=4년 거주가 원칙적으로 보장. 만료 6~2개월 전 내용증명으로 갱신요구.
· 증액 상한 5% 초과 요구는 무효. 초과분 지급 시 반환청구 가능.
· 임대인 실거주 이유 거절 후 2년 이내 제3자 임대 여부 확인 → 손해배상 청구.
임대인
· 갱신거절은 §6의3 ①단서 8가지 사유에 한정. 서면 통지가 안전.
· 실거주 이유 거절 시 실제 실거주 계획·이행 필수. 허위 시 손해배상.
· 차임 증액은 5% 상한, 1년 내 재청구 금지.
중개사
· 임차인에게 갱신요구권 존재·행사 방법 설명 의무.
· 임대인에게 거절 사유 8가지 및 손해배상 위험 안내.
· 대법원 2025. 12. 4. 선고 판결 취지대로 선순위 임대차 확인·설명도 함께.
함께 볼 것
· 갱신 실무 — 계약갱신요구권 vs 묵시적 갱신
· 대항력 판례 — 대법원 2026.1.8
자주 묻는 질문
Q. 개정 시행일과 소급 적용은?
2020년 7월 31일 공포·시행이며, 시행일 이후 갱신 시점부터 적용됩니다. 개정 전 체결된 임대차라도 시행일 이후에 갱신 시기가 도래하면 새 규정이 적용되어 계약갱신요구권 행사가 가능합니다.
Q. 지자체 조례로 5%보다 더 낮출 수 있나요?
§7 ② 단서가 본문의 범위에서(즉 20분의 1의 범위에서) 조례로 달리 정할 수 있다고 규정합니다. 즉 5%보다 낮추는 것은 가능하나 5%를 넘길 수는 없습니다. 서울 등 일부 지자체가 조례 제정을 검토·시행.
Q. 계약갱신요구권 행사 후 다시 요구할 수 있나요?
아닙니다. §6의3 ②가 1회에 한하여 행사할 수 있다고 명시합니다. 갱신 후 2년이 지나면 묵시적 갱신(§6) 또는 새로운 계약으로 이어가야 합니다.
Q. 상가건물 임대차도 이 개정이 적용되나요?
아닙니다. 이 개정은 주택임대차보호법에 관한 것입니다. 상가건물 임대차는 상가건물 임대차보호법이 별도로 규율하며, 갱신 관련 조항(§10 등)이 다릅니다.
Q. 임대인이 갱신을 거절했는데 실제 실거주 여부를 어떻게 확인하나요?
전입세대열람원·주민등록초본·임차 주택의 임대차계약서·부동산 등기부 등을 확인. 임대인 본인 또는 직계존비속이 실제로 거주하는지 주민등록·거주 사실을 확인합니다. 임대인의 제3자 임대 사실이 확인되면 손해배상 청구.
Q. 실거주 거절 후 손해배상은 얼마나 받나요?
§6의3 ⑥이 정한 3가지 산정 방식 중 큰 금액. ① 갱신거절 당시 월차임의 3개월분, ② 임대인이 제3자에게 얻은 차임과 원 차임 차액의 2년분, ③ 갱신거절로 인한 실손해액. 통상 ②나 ③이 유리한 경우가 많습니다.