전입신고·확정일자·대항력 — 전세보증금 지키는 3종 세트
전입신고·확정일자·대항력 — 전세보증금 지키는 3종 세트
- 주택을 인도받고 전입신고(주민등록)를 마치면 그 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조).
- 대항요건에 확정일자까지 갖추면, 경매·공매 때 후순위보다 먼저 보증금을 받는 우선변제권이 생깁니다(제3조의2).
- 집이 팔려도 새 집주인이 임대인 지위를 승계하므로 계약은 그대로 유효합니다.
- 결국 이사 당일 전입신고 + 확정일자를 함께 챙기는 것이 핵심입니다.
전세·월세 보증금을 지키는 출발점은 거창한 게 아니라 ‘전입신고’와 ‘확정일자’입니다. 이 둘이 무엇을 만들어 주는지, 왜 이사 당일에 챙겨야 하는지를 주택임대차보호법을 기준으로 정리했습니다.
대항력이란 — “나 여기 세 살아요”를 주장할 힘
대항력은 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가도 새 소유자에게 임차인의 지위를 주장할 수 있는 힘입니다. 주택임대차보호법 제3조는 등기가 없어도 주택의 인도(입주)와 주민등록을 마치면 대항력이 생긴다고 정합니다. 전입신고를 하면 그때 주민등록이 된 것으로 봅니다.
언제 생기나 — ‘다음 날 0시’의 함정
대항력은 인도와 주민등록을 마친 ‘그 다음 날’부터 효력이 생깁니다. 문제는 이사·전입신고를 한 같은 날 집주인이 근저당을 설정하면, 그 근저당이 하루 차이로 앞설 수 있다는 점입니다. 그래서 계약 전·후로 등기부의 근저당 설정을 반드시 확인해야 합니다.
우선변제권 — 확정일자가 만드는 ‘순번표’
대항요건(인도+주민등록)에 확정일자를 더하면 우선변제권이 생깁니다(제3조의2 제2항). 집이 경매·공매될 때 후순위 권리자보다 먼저 환가대금에서 보증금을 받을 수 있는 순번을 확보하는 것입니다. 확정일자는 주민센터·등기소나 온라인(정부24·인터넷등기소)에서 계약서에 받습니다.
대항력 vs 우선변제권 — 뭐가 다른가
대항력은 ‘새 주인에게 계속 세 살겠다·보증금 받고 나가겠다’고 맞설 힘이고, 우선변제권은 경매 배당에서 ‘내 순번대로 먼저 받겠다’는 힘입니다. 둘 다 갖추면, 배당에서 우선 변제받고 못 받은 금액은 매수인에게 대항할 수 있습니다.
집주인이 바뀌어도 — 지위 승계
대항력을 갖춘 임차주택의 양수인(새 집주인)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(제3조 제4항). 집이 팔렸다는 이유로 계약이 깨지거나 보증금 반환 의무가 사라지지 않습니다. 새 주인이 보증금 반환 책임을 그대로 집니다.
이사 당일 체크리스트
① 잔금 치르기 전 등기부로 근저당·가압류 재확인 → ② 이사(짐 들이기)로 인도 확보 → ③ 주민센터에서 전입신고 + 확정일자를 같은 날 처리 → ④ 계약서·확정일자 받은 계약서 보관. 이 순서를 지키면 대항력과 우선변제권을 함께 확보할 수 있습니다.
전세권 설정과는 다르다
전입신고+확정일자는 별도 비용·집주인 동의 없이 갖출 수 있는 반면, 전세권 설정등기는 집주인 동의와 등기 비용이 듭니다. 보통은 전입신고+확정일자로 충분하지만, 실거주가 어려운 경우 등에는 전세권 설정을 고려할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전입신고만 하면 보증금을 우선으로 돌려받나요?
전입신고+인도는 ‘대항력’만 만들어 줍니다. 경매에서 먼저 배당받으려면 ‘확정일자’까지 갖춰 우선변제권을 확보해야 합니다.
Q. 확정일자는 어디서 받나요?
주민센터·등기소를 방문하거나 정부24·인터넷등기소에서 온라인으로 임대차계약서에 받을 수 있습니다.
Q. 대항력은 왜 ‘다음 날’부터인가요?
법이 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 효력이 생긴다고 정하기 때문입니다. 그래서 이사·전입 당일 설정된 근저당이 앞설 수 있어 주의해야 합니다.
Q. 집이 경매로 넘어가면 나가야 하나요?
대항력과 우선변제권을 갖췄다면 배당요구로 보증금을 우선 변제받고, 못 받은 금액은 대항력으로 매수인에게 주장할 수 있습니다.