계약갱신청구권 총정리 — 2년 더 사는 법과 5% 인상 상한
계약갱신청구권 총정리 — 2년 더 사는 법과 5% 인상 상한
- 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하면, 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다(주택임대차보호법 제6조의3).
- 갱신요구권은 1회 한정, 갱신되는 임대차 기간은 2년입니다.
- 갱신 시 차임·보증금 증액은 5%(20분의 1) 이내가 원칙입니다(제7조 제2항).
- 집주인 본인·직계가족의 실거주 등은 거절 사유이며, 거짓 실거주로 거절 후 제3자에게 세를 놓으면 손해배상 대상입니다.
2020년 도입된 계약갱신청구권은 세입자가 한 번 더 2년을 안정적으로 살 수 있도록 한 제도입니다. 언제 요구해야 하는지, 몇 번까지 되는지, 집주인이 거절할 수 있는 경우는 언제인지 주택임대차보호법을 기준으로 정리했습니다.
계약갱신청구권이란 — ‘2+2’ 구조
기본 2년의 임대차가 끝날 때, 임차인은 한 번 더 갱신을 요구해 2년을 연장할 수 있습니다. 이렇게 2년 + 2년 구조로 최소 4년의 거주를 보장받는 것이 계약갱신청구권의 핵심입니다.
언제 요구해야 하나 — 만료 6개월~2개월 전
갱신 요구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 해야 합니다(제6조 제1항 기간). 이 기간을 놓치면 갱신요구권을 행사하지 못할 수 있으므로, 문자·내용증명 등 증거가 남는 방법으로 통지하는 것이 안전합니다.
몇 번, 몇 년 — 1회, 2년
계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있고, 이때 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조의3 제2항). 갱신된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조 범위에서 증감할 수 있습니다.
집주인이 거절할 수 있는 경우
임대인은 원칙적으로 갱신을 거절할 수 없지만, 법이 정한 사유가 있으면 예외입니다. 대표적으로 임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주, 2기 차임액 연체, 임차인의 무단 전대, 임대인의 철거·재건축 계획 등이 있습니다(제6조의3 제1항 각 호).
실거주 거절 후 세를 놨다면 — 손해배상
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 임대하면, 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 손해배상액은 법이 정한 기준 중 큰 금액으로 산정합니다(제6항).
얼마나 올릴 수 있나 — 5% 상한
갱신 시 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 초과할 수 없습니다(제7조 제2항). 또한 증액청구는 계약 또는 앞선 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 다만 시·도는 조례로 그 범위에서 상한을 달리 정할 수 있습니다.
묵시적 갱신과는 다르다
아무 통지 없이 기간이 지나 자동으로 연장되는 묵시적 갱신은 계약갱신요구권과 별개입니다. 묵시적 갱신은 횟수 제한이 없고, 이 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있으며 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 바뀌면 갱신요구를 못 하나요?
새 집주인에게도 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 새 임대인이 실거주하려는 등 정당한 사유가 있으면 거절될 수 있습니다.
Q. 이미 한 번 갱신했는데 또 요구할 수 있나요?
계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있습니다. 다만 그와 별개로 묵시적 갱신은 횟수 제한 없이 반복될 수 있습니다.
Q. 5% 넘게 올려달라고 하면 꼭 응해야 하나요?
증액청구는 약정 차임·보증금의 5%(20분의 1)를 초과할 수 없습니다. 다만 지자체 조례로 상한을 달리 정한 경우 그에 따릅니다.
Q. 전세를 월세로 바꾸자고 하면 따라야 하나요?
갱신은 전 임대차와 동일한 조건이 원칙입니다. 보증금 일부를 월세로 전환할 때에는 법에서 정한 전환율 상한이 적용됩니다.