2편 · 임대차 — 집주인 ‘실거주’ 갱신거절, 증명 책임은 누구에게

집주인 ‘실거주’ 이유 갱신거절 — 증명 책임은 임대인에게

세입자가 계약갱신을 요구했는데 집주인이 “내가 들어가 살겠다”며 거절하는 경우가 있습니다. 대법원은 이때 실제로 거주할 의사가 있었다는 점을 임대인이 증명해야 한다고 보았습니다.

판결 노트 · 갱신 2026.6

어떤 사건이었나

주택임대차보호법은 세입자에게 계약갱신요구권을 보장하면서도, 임대인(또는 그 직계존비속)이 실제 거주하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있도록 정하고 있습니다(법 제6조의3 제1항 단서 제8호). 이 사건은 집주인이 ‘실거주’를 이유로 갱신을 거절한 뒤 집을 비워달라고 청구하면서, 그 실거주 의사가 진짜였는지가 다투어진 사안입니다.

대법원은 어떻게 판단했나

대법원은 실거주를 이유로 한 갱신거절이 정당한지에 대해, 실제 거주하려는 의사가 있었다는 점의 증명 책임은 임대인에게 있다고 보았습니다. 그리고 그 의사의 진정성은 하나의 사정만으로 단정하지 않고 여러 정황을 종합해 판단한다고 정리했습니다.

나에게 어떤 의미인가

세입자 입장에서는, 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했지만 실제로는 들어와 살지 않고 다른 사람에게 임대하는 등 정황이 있다면, 그 거절의 정당성이 다투어질 수 있는 것으로 일반적으로 설명됩니다. 다만 정당성 인정 여부는 사안마다 정황이 달라 결론도 달라지므로, 갱신거절을 받았다면 관련 기록(문자·통화·정황)을 정리해 두고 전문 상담을 받아보는 것이 안전합니다. 반대로 임대인이라면 실거주 의사를 뒷받침할 객관적 근거를 갖추는 것이 중요하다는 점을 시사합니다.