계약갱신요구권 vs 묵시적 갱신 — 두 가지 갱신, 언제·얼마·어떻게 달라지나
계약갱신요구권 vs 묵시적 갱신 — 두 가지 갱신, 언제·얼마·어떻게 달라지나
- 주택임대차의 갱신에는 두 가지가 있습니다 — 계약갱신요구권(§6의3, 임차인 능동 행사)과 묵시적 갱신(§6, 통지 안 하면 자동).
- 계약갱신요구권은 1회에 한해 2년. 임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가.
- 묵시적 갱신은 임대인이 6개월~2개월 전까지 통지 안 하거나 임차인이 2개월 전까지 통지 안 하면 같은 조건으로 2년 자동 갱신.
- 차임·보증금 증액은 기존 금액의 20분의 1(5%) 이내이고 1년 내 재증액 불가(§7).
- 묵시적 갱신 후에는 임차인이 언제든지 해지 통지 가능, 3개월 후 효력 발생(§6의2).
- 대법원 2025. 3. 13. 판결 — 임대인이 차임증액청구권을 행사한 것만으로는 갱신 이의를 표시한 것으로 볼 수 없다.
“2년 계약이 끝나면 무조건 나가야 하나?” — 대부분 아닙니다. 주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위해 두 개의 갱신 장치를 두고 있고, 요건이 서로 다릅니다. 두 개를 헷갈리면 4년까지 살 수 있는데 2년 만에 나가거나, 반대로 임대인이 정당한 갱신 거절권을 잃는 경우가 생깁니다.
한눈에 비교표
| 항목 | 계약갱신요구권 (§6의3) | 묵시적 갱신 (§6) |
|---|---|---|
| 발동 방식 | 임차인이 능동적으로 요구 | 양자 통지 안 하면 자동 |
| 요구·통지 시기 | 기간 만료 6개월~2개월 전 | 임대인 6~2개월 전·임차인 2개월 전까지 통지 없음 |
| 회수 제한 | 1회에 한함 | 횟수 제한 없음 |
| 임대인 거절 가능성 | 제6조의3 ① 단서 8가지 사유 있으면 거절 | 임대인이 통지만 안 하면 갱신됨 |
| 갱신 기간 | 2년 | 2년 |
| 차임·보증금 증액 | §7의 범위 — 5% 이내 | 동일 조건 유지 (증액 요건 별도) |
| 임차인 중도 해지 | 3개월 후 효력 (§6의2 준용) | 3개월 후 효력 (§6의2) |
1. 묵시적 갱신 — 통지 안 하면 자동 (§6)
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
- 임대인의 통지 기한 — 만료 6~2개월 전 갱신거절 or 조건변경 통지 필요
- 임차인의 통지 기한 — 만료 2개월 전까지 통지 필요
- 양자 다 통지 안 하면 동일한 조건으로 2년 갱신(제2항). 회수 제한 없음.
- 다만 차임 2기 이상 연체 등 임차인 의무 현저히 위반이면 묵시적 갱신 배제(제3항)
주의 — 임대인이 “차임을 올려달라”고만 요구한 경우도 갱신 이의로 봐야 하나? 대법원 2025. 3. 13. 판결이 이 점을 명확히 했습니다.
2. 계약갱신요구권 — 임차인이 능동 행사 (§6의3)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간(만료 6~2개월 전) 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
임차인이 2년 + 2년 = 최장 4년까지 살 수 있게 하는 핵심 제도. 다만 1회에 한합니다.
임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유 8가지는 §6의3 제1항 각 호:
- 임차인이 2기 이상 차임 연체
- 임차인이 거짓·부정한 방법으로 임차
- 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공
- 임차인이 임대인 동의 없이 전대
- 임차인이 목적 주택 고의·중대한 과실로 파손
- 임차 주택 멸실로 임대차 목적 달성 불가
- 임대인이 철거·재건축 통지 및 계획대로 진행
- 임대인 본인 또는 직계존비속 실거주 (허위 시 손해배상 대상)
3. 차임·보증금 증액 — 5% 상한 (§7)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금·경제사정 변동으로 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·도 등이 조례로 달리 정할 수 있다.
- 계약갱신요구권 행사 시 차임·보증금 증액은 기존 금액의 5% 이내 (§6의3 ③, §7)
- 1년 내 재증액 금지 — 증액 후 1년 지나야 다시 증액 청구 가능
- 지자체 조례가 20분의 1의 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있음
- 묵시적 갱신은 원칙 동일한 조건이므로 증액 없음. 다만 §7 요건 갖추면 별도 청구 가능
4. 갱신 후 임차인 중도 해지 (§6의2)
① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
- 묵시적 갱신 후 임차인이 언제든 해지 통지 가능 → 3개월 후 효력
- 계약갱신요구권 행사로 갱신된 경우도 §6의2 준용(§6의3 ④) → 임차인 언제든 해지
- 임대인은 갱신 후 임차인의 위와 같은 해지권을 배제하지 못함
5. 실무 팁 — 갱신 통지·거절의 방식
· 계약갱신요구권 행사는 만료 6~2개월 전 사이에 서면(내용증명 권장)으로.
· 갱신요구는 도달주의 — 임대인에게 도달한 시점 기준.
· 임대인이 정당 사유 없이 거절하면 손해배상 청구가 가능(§6의3 ⑤).
임대인이 갱신을 원치 않을 때
· 만료 6~2개월 전 사이에 서면으로 갱신거절 통지. 통지 시기·방식에 흠결이 있으면 묵시적 갱신이 성립.
· 임차인이 갱신 요구하면 §6의3 ①단서 8가지 정당 사유가 있어야 거절 가능.
· “실거주”를 이유로 거절했다면 실제 실거주 필수(허위 시 손해배상).
차임·보증금 협상
· 증액은 5% 상한. 지자체 조례 확인.
· 5% 초과 요구·강요는 임차인이 지급 거부 가능. 초과분은 부당이득.
· 임차인 측도 경제사정 변동 시 감액청구권 행사 가능.
자주 묻는 질문
Q. 계약갱신요구권과 묵시적 갱신, 뭐가 유리한가요?
임차인 입장에서는 대개 묵시적 갱신이 조금 더 유리합니다. 회수 제한이 없어 4년 이후에도 계속 자동 갱신될 수 있기 때문입니다. 다만 임대인이 기한 내 갱신거절 통지를 하면 묵시적 갱신은 성립하지 않으므로, 이 경우 계약갱신요구권을 활용해 최소 4년 거주를 확보하는 것이 안전합니다.
Q. 갱신요구는 언제 해야 하나요?
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 요구해야 합니다(§6의3 ①, §6 ①). 이 기간을 놓치면 계약갱신요구권 자체가 소멸됩니다. 서면(내용증명)으로 명확히 요구하는 것이 안전합니다.
Q. 임대인이 “실거주”를 이유로 갱신 거절하면 어떻게 되나요?
§6의3 ① 8호에 따라 임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주는 정당한 갱신거절 사유입니다. 다만 실거주하지 않고 다른 사람에게 임대한 경우 §6의3 ⑤에 따라 임차인이 손해배상 청구가 가능합니다. 손해배상액은 §6의3 ⑥이 정한 3가지 금액 중 큰 금액.
Q. 차임을 20% 올려달라고 하는데 응해야 하나요?
응할 의무 없습니다. §7 ②가 20분의 1(5%) 상한을 정하고 있어 그 초과분은 청구 자체가 무효입니다. 임차인이 초과분을 지급했다면 부당이득으로 반환 청구가 가능합니다.
Q. 임대인이 차임을 올려달라고 하면 그 자체가 갱신 거절인가요?
아닙니다. 대법원 2025. 3. 13. 판결에 따르면 차임증액청구권 행사만으로는 “임대차관계를 지속하지 않겠다”는 의사에 기한 이의를 표시한 것으로 볼 수 없다고 봅니다. 즉 묵시적 갱신은 성립할 수 있고 차임증액청구는 별개로 다투게 됩니다.
Q. 갱신 후 이사 가고 싶으면 언제 나갈 수 있나요?
§6의2에 따라 언제든 해지 통지가 가능하고 임대인이 통지받은 날부터 3개월 후 효력이 발생합니다. 즉 3개월 전에 미리 통지하고 나가면 됩니다. 계약갱신요구권으로 갱신된 경우도 마찬가지(§6의3 ④).
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