전세사기 당했을 때 특별법으로 지원받는 5단계 — 신청·인정·우선매수·매입·최소보장
전세사기 당했을 때 특별법으로 지원받는 5단계 — 신청·인정·우선매수·매입·최소보장
- 전세사기 피해자는 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 다섯 갈래의 지원을 받을 수 있습니다.
- 첫 관문은 전세사기피해자등 결정신청. 위원회의 결정을 받아야 이후 절차가 열립니다.
- 우선매수권(제20조) — 경매·공매에서 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선 매수할 수 있고, 신고가 있으면 법원은 매각을 허가해야 합니다.
- 공공주택사업자의 매입(제25조) — LH 등이 대신 매입해 피해자에게 최장 10년 공공임대로 우선 공급합니다.
- 2026년 5월 12일 시행 개정으로 최소보장금·선지급(제25조의9~10) 제도가 새로 생겼습니다. 임차보증금의 3분의 1이 최소 보장선입니다.
- 지원액에는 압류금지(제25조의8) 규정이 붙어 있어, 다른 채권자가 못 가져갑니다.
전세사기는 사건이 크지만 절차는 정해져 있습니다. 특별법이 마련한 다섯 갈래의 지원 경로를 순서대로 정리합니다. 2026년 5월 12일 시행된 개정으로 새로 생긴 조항까지 함께 담습니다.
1단계. 전세사기피해자등 결정신청
· 신청 창구: 주소지 또는 임차주택 소재지 시·도(광역단체)에 신청서 제출
· 심의·의결: 특별법 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 결정
· 결정 유형: 제2조 제4호 가목·나목·다목 중 어느 하나로 인정. 어느 목에 해당하는지가 이후 지원 범위를 좌우합니다.
· 상담·안내: 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원센터가 서류 준비·상담을 도와줍니다.
특별법 제25조의9 이하의 최소보장·선지급은 위원회 결정을 받은 전세사기피해자와 제2조 제4호 다목의 임차인을 대상으로 합니다. 즉 결정신청이 없으면 나머지 조항이 작동하지 않습니다.
2단계. 우선매수권 (제20조)
① 전세사기피해주택을 경매하는 경우 전세사기피해자는 매각기일까지 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 최고매수신고가격이 없는 경우에는 최저매각가격과 같은 가격으로 우선매수 신고를 할 수 있다.
② 제1항에 따른 신고가 있는 경우 법원은 제1항의 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 한다. 〈개정 2026.5.12〉
③ 여러 사람이 신고한 경우 특별한 협의가 없으면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 매수하게 한다.
3단계. 공공주택사업자의 매입 (제25조)
피해자가 직접 우선매수하지 않고 LH 등 공공주택사업자에게 매입을 요청할 수 있습니다.
· 제1항 — 전세사기피해자가 공공주택사업자와 사전 협의 후 매입을 요청
· 제2항 — 공공주택사업자는 보증 제공 없이 우선매수권 행사 가능
· 제4항 — 매입한 주택을 공공임대주택으로 공급하되, 해당 주택의 전세사기피해자에게 우선 공급할 수 있고, 최장 10년간 거주 가능
· 제6항 — 매입 비용은 국가·지자체가 재정 또는 주택도시기금으로 지원
· 제5항 신설(2026.5.12) — 공공주택사업자가 법원에 매입 요청 사실을 통보하면, 법원은 매각기일을 공공주택사업자에게 통지해야 함
한 발 더 나아가 제25조의2 공공임대주택 지원은 매입되지 못한 경우에도 피해자에게 공공임대 우선공급·임대료 감면을 제공하고, 최장 10년 거주가 가능하도록 정합니다.
4단계. 신탁사기피해주택은 별도 경로 (제25조의3)
임대인이 신탁 수탁자에게 소유권을 넘긴 뒤 적법한 임대권한 없이 계약을 체결한 유형은 통상 경매·공매 대상이 아니어서 우선매수권으로 해결이 어렵습니다. 이를 위해 제25조의3 신탁사기피해주택 매입 규정이 있습니다.
- 공공주택사업자가 협의매입을 결정하고 신탁사기피해자·수탁자·선순위 수익자에게 통지
→ 2026.5.12 신설 제3항: 수탁자등은 협의매입에 우선적으로 응해야 함 - 2026.5.12 신설 제5항: 공공주택사업자가 임대인의 납세증명서·과세증명을 국세청·지자체에 요청할 수 있고, 요청받은 기관장은 정당한 사유 없으면 따라야 함
- 매입 이후 공공임대주택 공급 방식은 제25조 제4·6~13항을 준용
5단계. 최소보장금·선지급 — 2026.5.12 신설
전세사기피해자와 제2조제4호다목에 따른 임차인(대한민국 국적을 가지지 아니한 사람은 제외하며, “최소보장피해자“)은 다음 각 호의 총합이 임차보증금의 3분의 1(최소보장금)에 미치지 못할 경우 부족분(최소지원금)의 지급을 신청할 수 있다.
1. 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 받은 금액
2. 임차보증금반환채권을 통하여 변제받은 금액
3. 제25조, 제25조의2 및 제25조의3에 따른 지원액
국토교통부장관은 신청받은 날부터 90일 이내에 지급 여부를 결정합니다(불가피한 경우 30일 연장).
즉 다른 지원과 배당을 다 받아도 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분을 국가가 채워준다는 최저선이 처음 생겼습니다. 다만 공공임대주택 지원과 병행 불가(제3항)이고, 배당요구를 소홀히 한 경우 등은 신청할 수 없습니다.
최소보장피해자 중 신탁사기피해자 등 대통령령으로 정하는 자는 최소보장금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있다. 국토교통부장관은 신청받은 날부터 90일 이내에 지급 여부를 결정한다. 선지급 후에는 임차보증금반환채권을 국가가 양수해 우선변제권을 승계하고, 나중에 정산합니다.
거짓이나 부정한 방법으로 받으면 제25조의11에 따라 반납해야 하고, 기간 내에 반납하지 않으면 국세 강제징수의 예에 따라 징수됩니다.
함께 알아둘 것 — 압류금지 (제25조의8)
제25조, 제25조의2, 제25조의3, 제25조의9 및 제25조의10에 따른 지원액은 압류하지 못한다.
지원받은 돈이 다른 채권자의 채권에 잡히지 않도록 압류금지채권으로 지정된 새 조항입니다. 통장 압류의 실무 처리는 통장 압류 대응을 참고하십시오.
계약 단계에서 막는 편이 가장 낫다
특별법의 사후 지원은 완전한 회복이 아닙니다. 최소보장선은 보증금의 1/3이고, 우선매수·공공매입도 절차가 오래 걸립니다. 계약 단계에서 중개사가 선순위 임대차보증금채권을 확인·설명해야 한다는 것이 대법원의 오랜 입장이고, 최근 이를 다시 강조한 판결이 나왔습니다. 중개사 자료 없어도 시세로 확인해야 — 대법원 2024다283668도 함께 보십시오.
- 전입신고·확정일자·점유로 대항력·우선변제권 확보 — 대항력 3종 세트
- 등기부·건축물대장·신탁원부 확인
- 다가구·다중주택이라면 선순위 임차인의 보증금 합계가 얼마인지 반드시 확인
- 보증금 반환 보증 상품(HUG, HF 등) 가입 검토
자주 묻는 질문
Q. 어디에 신청부터 하나요?
주소지 또는 임차주택 소재지 시·도에 전세사기피해자등 결정신청서를 제출합니다. HUG 전세피해지원센터에 상담하면 서류 준비와 절차 안내를 받을 수 있습니다.
Q. 경매에서 우선매수권을 어떻게 쓰나요?
특별법 제20조에 따라 매각기일까지 「민사집행법」 제113조의 보증을 제공하고 우선매수 신고를 하면 됩니다. 2026년 5월 12일 개정으로 법원은 매각을 허가해야 하고, 최고매수신고가격이 없어도 최저매각가격으로 신고가 가능합니다.
Q. 최소보장금이 뭔가요?
특별법 제25조의9(2026.5.12 신설)에 따른 임차보증금의 3분의 1 최저 보장선입니다. 대항력·우선변제권 행사액, 채권 회수액, 공공지원액을 모두 합쳐도 보증금의 1/3에 미치지 못하면 국가가 그 부족분을 지원합니다. 신청 후 90일 이내에 지급 여부가 결정됩니다.
Q. 선지급은 누가 받나요?
제25조의10에 따라 신탁사기피해자 등 대통령령으로 정하는 자가 최소보장금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있습니다. 선지급 후에는 임차보증금반환채권을 국가가 양수해 우선변제권을 승계합니다.
Q. 공공임대와 최소보장금을 같이 받을 수 있나요?
아닙니다. 제25조의9 제3항이 공공임대주택 지원과 병행 불가로 정하고 있어 둘 중 하나를 선택해야 합니다. 자기 상황에서 어느 쪽이 유리한지 계산이 필요합니다.
Q. 지원받은 돈에 다른 채권자가 압류를 걸 수 있나요?
아닙니다. 제25조의8(2026.5.12 신설)이 제25조·제25조의2·제25조의3·제25조의9·제25조의10에 따른 지원액을 압류금지로 명시하고 있어, 이 지원액에 대해서는 다른 채권자의 압류가 미치지 않습니다.
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