아파트 누수, 윗집이 무조건 물어줘야 할까 — 법이 정한 책임 순서
아파트 누수, 윗집이 무조건 물어줘야 할까 — 법이 정한 책임 순서
- 천장에서 물이 샌다고 자동으로 윗집 책임이 되지 않습니다. 먼저 어디가 원인인지부터 갈립니다.
- 집합건물법 제6조가 결정적입니다 — 건물의 설치·보존의 흠으로 손해가 생긴 경우 그 흠은 공용부분에 있는 것으로 추정합니다.
- 즉 원인이 불분명하면 윗집이 아니라 공용부분, 곧 관리단·관리주체 쪽으로 추정이 기울고, 윗집이 “우리 집 잘못이 아니다”를 증명할 필요가 없습니다.
- 원인이 윗집 전유부분이면 민법 제758조 공작물책임입니다. 1차 책임자는 소유자가 아니라 점유자입니다. 세입자가 살고 있다면 세입자가 먼저입니다.
- 내가 세입자라면 집주인에게 고쳐달라고 할 수 있습니다(민법 제623조). 못 살 정도면 월세 감액이나 계약 해지도 가능합니다(제627조).
- 신축 아파트라면 시공사의 하자담보책임이 남아 있을 수 있습니다(공동주택관리법 제36조·제37조).
천장에 물자국이 번지기 시작하면 대부분 곧바로 윗집 초인종을 누릅니다. 그리고 “우리는 물 쓴 적 없다”는 답이 돌아오면서 감정 싸움이 시작됩니다. 그런데 법은 이 문제를 사람이 아니라 위치로 먼저 판단합니다. 순서를 알고 접근하면 훨씬 덜 싸웁니다.
1. 첫 번째 갈림길 — 전유부분인가, 공용부분인가
아파트나 빌라 같은 집합건물은 법적으로 두 덩어리로 나뉩니다.
3. “전유부분”이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 (…) 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.
누수에서 실제로 문제되는 것은 대체로 이렇게 나뉩니다.
| 구분 | 주로 해당하는 것 | 책임 주체 |
|---|---|---|
| 전유부분 | 세대 안의 위생기구, 세대 내 배관, 방수층 위 마감, 세대에서 한 개별 공사 | 그 세대의 점유자(민법 제758조 제1항) |
| 공용부분 | 건물 구조체, 여러 세대가 함께 쓰는 수직 배관, 옥상·외벽 | 구분소유자 전원의 공유, 관리는 관리주체 |
공용부분은 집합건물법 제10조 제1항에 따라 구분소유자 전원의 공유이고, 제17조에 따라 지분 비율로 관리비용을 부담합니다. 아파트라면 공동주택관리법 제63조 제1항 제1호가 “공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리”를 관리주체의 업무로 정하고 있습니다. 즉 관리사무소가 해야 할 일입니다.
2. 이 조문 하나가 판을 바꿉니다 — 집합건물법 제6조
현실에서 가장 흔한 상황은 “원인을 모르겠다”입니다. 배관을 뜯어보기 전에는 어디서 새는지 확정하기 어렵습니다. 이때 적용되는 조문이 있습니다.
전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.
그래서 실무 순서가 정해집니다. 윗집과 다투기 전에 관리사무소에 알리고 원인 조사부터 요청하는 것이 맞습니다. 조사 결과 윗집 세대 안이 원인으로 확인되면 그때 책임이 넘어가고, 확인되지 않으면 공용부분 문제로 처리하는 것이 법의 구조입니다.
3. 원인이 윗집 안이라면 — 소유자가 아니라 점유자가 먼저
① 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.
③ 전2항의 경우 점유자 또는 소유자는 그 손해의 원인에 대한 책임있는 자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.
이 조문의 구조가 실무에서 자주 오해됩니다. 세 단계로 읽어야 합니다.
- 1차는 점유자입니다. 윗집에 세입자가 살고 있다면, 청구 상대는 집주인이 아니라 세입자가 먼저입니다.
- 점유자가 필요한 주의를 다했다면 소유자로 넘어갑니다. 그리고 이때 소유자 책임은 과실이 없어도 지는 무과실책임으로 이해되는 것이 일반적입니다. “나는 몰랐다”가 통하지 않는 자리입니다.
- 낸 사람은 진짜 원인 제공자에게 구상할 수 있습니다. 제3항입니다. 예를 들어 시공 잘못이면 공사업자에게 다시 청구할 수 있습니다.
참고로 하자가 아니라 사람의 부주의가 원인인 경우 — 세탁기 호스를 안 잠갔다든가, 욕조 물을 넘치게 했다든가 — 는 제758조가 아니라 민법 제750조 일반 불법행위 문제가 됩니다. 이때는 고의·과실을 청구하는 쪽이 증명해야 합니다.
4. 내가 세입자라면 — 집주인에게 요구할 수 있는 것
피해를 본 집에 세입자가 살고 있는 경우도 많습니다. 이때는 윗집과의 관계와 내 집주인과의 관계가 별개로 굴러갑니다.
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
민법 제627조 (일부멸실 등과 감액청구, 해지권)
① 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
② 전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
정리하면 세입자에게는 세 가지 카드가 있습니다.
- 수선 요구 — 제623조. 집주인이 원인 제공자가 아니어도, 임대인으로서 살 수 있는 상태를 만들어줄 의무가 있습니다.
- 차임 감액 — 제627조 제1항. 방 하나를 못 쓰게 됐다면 그 비율만큼 월세를 깎아달라고 할 수 있습니다.
- 계약 해지 — 제627조 제2항. 남은 부분으로는 목적을 달성할 수 없을 정도라면 해지가 가능합니다.
다만 임대인이 부담하는 수선의무의 범위에는 기준이 있습니다. 대법원은 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것은 임대인의 의무가 아니라고 보면서도, 수선하지 않으면 계약 목적대로 사용·수익할 수 없는 정도라면 임대인이 부담한다고 판시했습니다. 계약서에 “수리는 임차인 부담”이라고 적혀 있어도 대규모 수선까지 면제되지는 않습니다. 이 기준은 임대인 수선의무 대법원 94다34692 판결에서 자세히 정리했습니다.
5. 지은 지 얼마 안 된 아파트라면 — 시공사 책임
입주 초기에 생긴 누수라면 개인끼리 다툴 일이 아닐 수 있습니다.
하자란 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말한다.
같은 조 제3항은 담보책임기간을 10년의 범위에서 대통령령으로 정하도록 하고, 기산일을 전유부분은 인도한 날, 공용부분은 사용검사일로 나눕니다. 제37조 제1항은 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단이 사업주체에게 하자보수를 청구할 수 있도록 정하고, 제5항은 사업주체가 정당한 사유 없이 따르지 않으면 시장·군수·구청장이 시정을 명할 수 있다고 합니다.
그러니 신축 단지에서는 관리사무소를 통해 하자보수부터 청구하는 것이 순서입니다. 이웃과 배상 다툼을 벌이는 사이에 담보책임기간이 지나가면 손해가 커집니다.
6. 실제 대응 순서
날짜가 찍힌 사진과 영상, 물자국이 번지는 경과. 수리하면 원상태를 다시 볼 수 없으므로 고치기 전에 찍어야 합니다.
② 관리사무소에 서면으로 알립니다
구두로만 말하면 나중에 남지 않습니다. 공동주택관리법 제63조 제1항 제1호가 공용부분 유지·보수를 관리주체 업무로 정하고 있으니, 원인 조사 요청을 함께 넣습니다.
③ 원인 조사를 받습니다
누수탐지 업체의 조사 결과가 이후 모든 판단의 기준이 됩니다. 집합건물법 제6조 때문에, 조사 없이는 공용부분 추정이 유지됩니다.
④ 보험을 확인합니다
윗집이 일상생활배상책임 특약에 가입돼 있으면 그 보험으로 처리되는 경우가 많습니다. 화재보험이나 주택종합보험에 특약으로 붙어 있는 일이 흔하니, 감정 싸움 전에 확인해볼 만합니다.
⑤ 그래도 안 되면
내용증명 발송 → 지급명령 또는 소액사건심판. 수리비 견적서와 조사 보고서가 핵심 증거입니다.
내 돈으로 먼저 다 고쳐놓고 나중에 청구하는 것입니다. 고치고 나면 원인을 다시 확인할 수 없어, 상대가 “그 원인이 맞느냐”고 다투면 증명이 어려워집니다. 조사와 증거 확보가 수리보다 먼저입니다. 물론 계속 새는 것을 방치할 수는 없으니, 응급 조치는 하되 그 전후를 반드시 기록해 두십시오.
자주 묻는 질문
Q. 천장에서 물이 새면 무조건 윗집 책임인가요?
아닙니다. 집합건물법 제6조는 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 손해가 생긴 경우 그 흠이 공용부분에 있는 것으로 추정한다고 정합니다. 원인이 윗집 전유부분이라는 점이 확인되어야 윗집 책임이 되고, 확인되지 않으면 공용부분 문제로 다뤄집니다.
Q. 윗집에 세입자가 사는데 누구에게 청구하나요?
민법 제758조 제1항에 따라 1차 책임은 점유자, 즉 세입자입니다. 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 게을리하지 않았다면 소유자가 책임집니다. 배상한 사람은 같은 조 제3항에 따라 실제 원인 제공자에게 구상할 수 있습니다.
Q. 세 들어 사는데 누수가 생겼습니다. 집주인에게 뭘 요구할 수 있나요?
민법 제623조에 따라 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 임대인에게 있으므로 수선을 요구할 수 있습니다. 일부를 쓸 수 없게 됐다면 제627조 제1항에 따라 차임 감액을, 목적을 달성할 수 없을 정도면 제2항에 따라 계약 해지를 할 수 있습니다.
Q. 계약서에 수리는 임차인 부담이라고 적혀 있습니다.
대법원은 수선의무 면제특약이 있어도 범위를 명시하지 않았다면 통상 생길 수 있는 소규모 수선만 면제되고, 대파손의 수리, 건물 주요 구성부분의 대수선, 기본적 설비부분의 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인이 부담한다고 판시했습니다(94다34692).
Q. 관리사무소는 아무 책임이 없나요?
공용부분이 원인이라면 관리 영역입니다. 공동주택관리법 제63조 제1항 제1호가 공용부분의 유지·보수 및 안전관리를 관리주체의 업무로 명시하고 있고, 공용부분 관리비용은 집합건물법 제17조에 따라 구분소유자들이 지분 비율로 부담합니다.
Q. 입주한 지 얼마 안 된 아파트인데요.
공동주택관리법 제36조 제4항은 누수를 명시적으로 하자에 포함하고 있습니다. 담보책임기간 안이라면 제37조 제1항에 따라 입주자·입주자대표회의·관리주체·관리단이 사업주체에게 하자보수를 청구할 수 있습니다. 관리사무소를 통해 확인해 보십시오.