묵시적 갱신 중에 나가고 싶다면 — 통보하고 3개월, 복비는 왜 안 내도 되나

묵시적 갱신 중에 나가고 싶다면 — 통보하고 3개월, 복비는 왜 안 내도 되나

계약 만기가 지났는데 집주인도 나도 아무 말 없이 그냥 살고 있는 상태. 그러다 갑자기 이직이나 결혼으로 이사할 일이 생깁니다. 이때 가장 많이 받는 질문이 두 가지입니다. “지금 말하면 언제 보증금을 받을 수 있나요?” 그리고 “중도에 나가는 거니까 복비는 제가 내야 하나요?” 결론부터 말하면 첫 번째는 3개월, 두 번째는 낼 의무가 없습니다. 근거를 하나씩 보겠습니다.

먼저, 지금 상태가 ‘묵시적 갱신’이 맞나

주택임대차보호법 제6조 제1항은 이렇게 정합니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지나 조건변경 통지를 하지 않으면, 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인 역시 기간이 끝나기 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않은 경우도 마찬가지입니다.

그리고 같은 조 제2항은 이렇게 갱신된 임대차의 존속기간을 2년으로 봅니다. 많은 분들이 여기서 “그럼 2년을 꽉 채워야 하는 것 아니냐”고 걱정하는데, 바로 다음 조문이 그 걱정을 덜어줍니다.

언제든 통보할 수 있고, 3개월 뒤에 효력이 생긴다

주택임대차보호법 제6조의2는 제목부터 ‘묵시적 갱신의 경우 계약의 해지’입니다.

• 제1항 — 계약이 갱신된 경우 제6조 제2항(존속기간 2년)에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
• 제2항 — 그 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

여기서 놓치기 쉬운 것이 기산점입니다. 조문은 “통지한 날”이 아니라 “통지를 받은 날”이라고 씁니다. 즉 도달해야 시계가 돌기 시작합니다. 문자를 보냈는데 집주인이 읽지 않았다거나, 우편이 반송됐다면 다툼의 소지가 생깁니다. 그래서 실무에서는 내용증명 우편을 권합니다. 내용증명은 ‘무엇을 보냈는지’를, 배달증명을 함께 붙이면 ‘언제 도달했는지’까지 남습니다.

계산은 단순합니다. 8월 20일에 통지가 도달했다면 11월 20일에 해지 효력이 생기고, 그날 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무가 동시에 이행되는 관계가 됩니다. 3개월 전에 미리 나가더라도 그것만으로 보증금을 앞당겨 받을 수 있는 것은 아닙니다. 물론 임대인이 새 임차인을 빨리 구해 합의로 앞당기는 것은 자유입니다.

계약갱신요구권을 썼어도 3개월이면 나갈 수 있다

이 부분을 모르는 분이 의외로 많습니다. 계약갱신요구권(제6조의3)을 행사해 2년을 더 살기로 했다면 그 2년에 묶인다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 제6조의3 제4항은 이렇게 정합니다. “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”

준용한다는 것은 그대로 가져다 쓴다는 뜻입니다. 즉 갱신요구권으로 연장된 임대차에서도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 갱신요구권은 임차인을 보호하려고 만든 제도이지 임차인을 2년간 묶어두려고 만든 제도가 아니기 때문입니다. 반대로 임대인은 이 조항으로 임차인을 내보낼 수 없습니다. 해지 통지권은 임차인에게만 주어진 것입니다.

그래서 복비는 누가 내나

“중도에 나가는 사람이 복비를 낸다”는 말은 법 조문이 아니라 관행입니다. 실제 법은 이렇게 되어 있습니다.

공인중개사법 제32조 제1항은 “개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다”고 정합니다. 새 임차인을 구하려고 부동산에 매물을 내놓고 중개를 의뢰하는 사람은 임대인입니다. 따라서 그 중개보수의 지급 상대방도 원칙적으로 임대인입니다.

그렇다면 임차인이 복비를 물어주는 논리는 어디서 나올까요. 계약기간을 남겨두고 임차인이 일방적으로 나가는 중도해지인 경우, 임대인이 그 때문에 예정에 없던 중개비용을 지출했다면 계약 위반에 따른 손해로 볼 여지가 있다는 것입니다. 그래서 합의로 임차인이 부담하는 사례가 생깁니다.

그런데 묵시적 갱신 상태의 해지는 사정이 다릅니다. 이것은 계약을 어기고 나가는 것이 아니라 주택임대차보호법 제6조의2가 정면으로 인정한 해지권을 행사하는 것입니다. 법이 “언제든지 통지할 수 있다”고 명시한 권리를 쓴 것이므로 위법·위약이 아니고, 따라서 배상해야 할 손해도 성립하지 않습니다. 3개월이라는 유예기간 자체가 임대인이 새 임차인을 구할 시간을 확보해주라는 취지로 이미 법에 들어가 있습니다. 계약갱신요구권으로 갱신된 경우도 제6조의3 제4항의 준용에 따라 같은 결론입니다.

다만 현실에서는 임대인이 “복비를 내야 보증금을 주겠다”며 버티는 경우가 있습니다. 보증금 반환과 중개보수는 서로 맞물린 의무가 아니므로 그런 요구에 응할 필요는 없지만, 다투는 동안 이사 일정이 꼬이는 것이 부담이라면 금액과 시간을 저울질해 판단하는 수밖에 없습니다. 통지 사실과 도달 시점을 문서로 남겨두는 것이 이럴 때 가장 큰 무기가 됩니다.

3개월이 지났는데 보증금을 안 준다면

해지 효력이 발생한 뒤에도 보증금을 돌려주지 않는다면, 이사를 나가기 전에 임차권등기명령부터 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사하는 것이 순서입니다. 등기가 완료된 것을 확인하지 않고 먼저 이사와 전출을 해버리면 그동안 쌓아온 대항력을 잃을 수 있습니다. 그 다음이 보증금반환청구 소송이나 지급명령입니다. 자세한 단계는 아래 관련 글에 정리해 두었습니다.

자주 묻는 질문

Q. 문자로 통보해도 되나요?

법이 방식을 정해두지는 않았으므로 문자·카카오톡으로도 통지 자체는 가능합니다. 다만 효력 기산점이 ‘임대인이 받은 날’이라 도달 시점을 증명할 수 있어야 합니다. 다툼을 피하려면 내용증명 우편(배달증명 병행)을 권합니다. 문자로 먼저 알리고 내용증명을 이어 보내는 방법도 좋습니다.

Q. 3개월이 되기 전에 새 세입자가 들어오면 그때 보증금을 받나요?

법정 효력일은 도달일로부터 3개월이지만, 임대인과 합의해 그보다 앞당기는 것은 얼마든지 가능합니다. 실제로 새 임차인이 구해지면 그 시점에 보증금을 반환받고 정리하는 경우가 많습니다. 합의한 날짜는 문자 등으로 남겨두세요.

Q. 계약갱신요구권을 쓰고 6개월 만에 나가도 위약금이 없나요?

주택임대차보호법 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하므로, 갱신요구권으로 연장된 임대차에서도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 도달일로부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 이는 법정 해지권 행사이므로 그 자체로 위약금이 발생하지 않습니다.

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