상가 권리금 못 받게 방해하면 — 임대인의 방해금지의무와 3년 시효
상가 권리금 못 받게 방해하면 — 임대인의 방해금지의무와 3년 시효
- 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금 받는 것을 방해할 수 없습니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항).
- 방해로 손해가 생기면 손해배상 책임을 지며, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다(제3항).
- 손해배상 청구권은 임대차 종료일부터 3년 안에 행사하지 않으면 소멸합니다(제4항).
- 임차인도 신규임차인의 지급 능력 등 정보를 임대인에게 제공해야 합니다(제5항).
가게를 정리하며 권리금을 받고 나가려는데 임대인이 새 임차인을 거부해 권리금을 날리는 일이 적지 않습니다. 상가건물임대차보호법은 이런 상황을 막기 위해 임대인에게 ‘권리금 회수 방해금지의무’를 두고 있습니다.
권리금이란 (제10조의3)
권리금은 상가에서 영업을 하는(하려는) 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가의 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 넘기거나 이용하게 하는 대가로, 보증금·차임 외에 주고받는 금전입니다. 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 주기로 하는 계약이 ‘권리금 계약’입니다.
방해금지의무 — 언제부터 언제까지
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다(제10조의4 제1항). 이 기간이 권리금 회수를 법으로 보호하는 구간입니다.
어떤 행위가 ‘방해’인가
법은 방해 행위의 유형을 각 호로 정하고 있습니다. 대표적으로 임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위 등입니다.
임대인이 거절할 수 있는 경우
모든 거절이 위법한 것은 아닙니다. 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유(예: 3기분에 이르는 차임 연체 등)가 있으면 방해금지의무 자체가 적용되지 않습니다. 또 법은 신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우 등을 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는 규정도 두고 있습니다(제2항).
방해했다면 — 손해배상과 상한
임대인이 방해금지의무를 위반해 임차인에게 손해를 입혔다면 손해를 배상할 책임이 있습니다. 다만 배상액에는 상한이 있어, 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제3항).
3년 안에 청구해야 (제4항)
가장 놓치기 쉬운 부분입니다. 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효가 완성돼 소멸합니다. 권리금을 못 받고 나왔다면 기간을 반드시 확인하세요.
임차인의 의무와 적용 제외
임차인도 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 보증금·차임 지급 자력, 임차인으로서 의무를 이행할 의사·능력에 관해 자신이 아는 정보를 제공해야 합니다(제5항). 한편 대규모점포나 국유·공유재산인 상가 등에는 권리금 규정이 적용되지 않을 수 있습니다(제10조의5).
자주 묻는 질문
Q. 임대인이 새 임차인을 거절하면 무조건 손해배상인가요?
아닙니다. 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유(3기 차임 연체 등)가 있으면 방해금지의무가 적용되지 않고, 법이 정한 정당한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다.
Q. 배상액은 얼마까지 받을 수 있나요?
신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다.
Q. 언제까지 청구해야 하나요?
임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 하며, 지나면 시효로 소멸합니다.
Q. 모든 상가에 적용되나요?
대규모점포나 국유·공유재산인 상가 등은 권리금 규정의 적용이 제외될 수 있습니다(제10조의5).