전세금 못 받고 이사 가면? — 임차권등기 ‘먼저’ 안 하면 대항력 잃는다 (대법원 2024다326398)
전세금 못 받고 이사 가면? — 임차권등기 ‘먼저’ 안 하면 대항력 잃는다 (대법원 2024다326398)
- 대법원은 임차인이 전입신고·인도로 대항력을 얻었더라도 점유(거주)를 잃으면 그때 대항력이 소멸한다고 했습니다(대법원 2025.4.15. 선고 2024다326398).
- 대항력이 사라진 뒤 임차권등기를 해도 소급해 회복되지 않고, 등기 시점부터 종전과 동일성 없는 ‘새로운‘ 대항력이 생깁니다.
- 그 사이 근저당 등 선순위 권리가 끼면, 새 대항력은 후순위가 돼 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다.
- 교훈: 전세금을 못 받았어도 임차권등기를 마친 뒤에 이사해야 합니다.
전세 계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면, 새집으로 이사부터 가고 싶은 게 사람 마음입니다. 하지만 순서를 잘못 밟으면 애써 갖춘 대항력을 잃을 수 있습니다. 대법원이 그 위험을 분명히 한 판결입니다.
대항력은 ‘유지’도 필요하다
주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택 인도와 주민등록을 대항력의 요건으로 정합니다. 대법원은 이 요건이 대항력을 취득할 때만이 아니라 유지하기 위해서도 계속 존속해야 한다고 봅니다. 등기 같은 공시방법이 없는 주택 임대차의 특성 때문입니다.
이사 = 점유 상실 = 대항력 소멸
따라서 임차인이 전입신고를 하고 입주해 대항력을 얻었더라도, 그 뒤 주택의 점유를 상실하면 그 순간 대항력이 소멸합니다. 짐을 빼고 실제로 거주하지 않게 되면 점유를 잃은 것으로 볼 수 있습니다.
임차권등기는 소급하지 않는다
주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마치면 대항력·우선변제권을 취득한다고 정합니다. 대법원은 이를 근거로, 대항력이 이미 소멸한 뒤 임차권등기를 하더라도 소멸했던 대항력이 소급해 회복되는 것이 아니라, 등기가 마쳐진 때부터 종전과 동일성 없는 ‘새로운’ 대항력이 생긴다고 했습니다.
그래서 순위가 뒤로 밀린다
문제는 순위입니다. 대항력이 소멸한 시점과 임차권등기 시점 사이에 근저당권 등 다른 권리가 설정되면, 새로 생긴 임차권의 대항력은 그 권리보다 후순위가 됩니다. 처음의 앞선 순위를 잃어버리는 것입니다.
이 사건 — 이사 후 등기의 함정
임차인 甲은 입주·전입으로 대항력을 얻은 뒤 근저당권이 설정됐습니다. 계약 만료 후 보증금반환보험을 든 보험사가 甲을 대위해 임차권등기명령을 신청했는데, 甲이 이미 이사(점유 상실)한 뒤에 임차권등기가 마쳐졌습니다. 이후 주택이 경매로 넘어가 丁이 매수했습니다.
경매 매수인에게 대항 못 하는 이유
대법원은 甲이 이사로 대항력을 잃었고, 이후의 임차권등기로 생긴 새 대항력은 근저당권보다 후순위라고 보았습니다. 경매에서 소멸하는 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 저당권과 함께 소멸하므로, 매수인 丁에게 임차권의 효력을 주장할 수 없다고 했습니다.
실무 — 등기 먼저, 이사 나중
보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 순서가 중요합니다. ① 임차권등기명령을 신청하고 → ② 등기부에 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤 → ③ 이사·전출해야 합니다. 등기 전에 먼저 나가 버리면, 이 판결처럼 대항력과 순위를 잃을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세금 못 받으면 이사부터 가도 되나요?
위험합니다. 이사로 점유를 잃으면 대항력이 소멸합니다. 임차권등기를 마친 뒤에 이사해야 합니다.
Q. 임차권등기를 하면 대항력이 되살아나나요?
소급해 회복되지 않습니다. 등기 시점부터 ‘새로운’ 대항력이 생길 뿐이라, 그 사이 설정된 선순위 권리에 밀릴 수 있습니다.
Q. 경매로 넘어가면 어떻게 되나요?
소멸하는 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸해, 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다.
Q. 그럼 순서는 어떻게 해야 하나요?
임차권등기명령 신청 → 등기 완료 확인 → 그다음 이사·전출 순서를 지켜야 합니다. 등기 전 이사는 금물입니다.