계약금만 받았는데 집값이 뛰었다 — ‘배액 상환’ 해제, 언제까지 되나
부동산 매매에서 계약금만 오간 단계라면, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 매수인이 ‘이행에 착수’한 뒤에는 이 해제가 막힙니다. 대법원은 ‘이행의 착수’가 무엇인지, 중도금 지급기일 전에도 착수할 수 있는지를 정리했습니다.
무엇이 문제였나
민법 제565조는 계약금을 ‘해약금’으로 보아, 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있게 합니다. 그래서 집값이 오르면 매도인은 배액을 물어주고라도 해제하려 하고, 매수인은 이를 막으려 서둘러 중도금을 넣으려 합니다. 여기서 ‘이행의 착수’가 언제 있었다고 볼지, 특히 중도금 지급기일 전에 미리 착수할 수 있는지가 쟁점이 됐습니다.
대법원은 어떻게 판단했나
대법원은 ‘이행의 착수’란 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나, 이행에 필요한 전제행위를 하는 것을 말하고, 단순한 준비만으로는 부족하지만 계약 내용에 딱 들어맞는 이행 제공에까지 이를 필요는 없다고 보았습니다. 또 중도금·잔금 지급일 같은 이행기의 약정이 있더라도, 이행기 전에 착수하지 않기로 하는 특약 등 특별한 사정이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다고 했습니다.
나에게 어떤 의미인가
계약금 단계의 부동산 거래는 아직 ‘깨질 수 있는’ 상태입니다. 매수인이 계약을 확실히 지키고 싶다면 약정 범위에서 중도금을 지급하는 등 ‘이행의 착수’를 하면 매도인의 배액상환 해제를 막을 수 있습니다. 반대로 매도인은 상대의 ‘기습적 중도금 지급’이 해제권 행사를 부당하게 방해한 것이라고 다툴 여지도 있습니다. 어느 쪽이든 계약서의 지급기일과 특약이 결정적이므로, 실제 대응은 계약서를 갖추어 대한법률구조공단(132) 등에 확인하는 것이 안전합니다.