5월 12일 시행 — 전세사기특별법 대개정, 최소보장금·선지급이 처음 들어왔습니다
5월 12일 시행 — 전세사기특별법 대개정, 최소보장금·선지급이 처음 들어왔습니다
- 전세사기특별법이 개정돼 2026년 5월 12일부터 시행됐습니다. 조문 15개 이상이 신설·개정된 대개정입니다.
- 가장 큰 변화 두 가지 — 제25조의9 임차보증금 최소보장(1/3 보장선), 제25조의10 최소보장금의 선지급이 처음 도입됐습니다.
- 지원액에 제25조의8 압류금지가 붙어 다른 채권자가 못 가져가도록 방패도 함께 두었습니다.
- 우선매수권(제20조)이 강화됐습니다. 종전 “허가할 수 있다”에서 “허가하여야 한다”로 바뀌었고, 최고매수신고가격이 없어도 최저매각가격으로 신고 가능해졌습니다.
- 신탁사기 대응이 대폭 강화 — 협의매입 결정 후 수탁자등의 우선협의 의무(제25조의3 제3항), 납세정보 요청권 등이 신설됐습니다.
- 같이 시행된 제25조의2 공공임대주택 지원도 우선매수·매입에서 밀린 피해자에게 공공임대 최장 10년 거주를 열어줍니다.
2023년 제정된 전세사기특별법은 그동안 사후 지원 수단이 부족하다는 지적을 받아왔습니다. 우선매수권을 써도 낙찰이 안 되면 손실을 그대로 떠안아야 했고, 신탁사기 유형은 아예 보호가 어려웠습니다. 이번 개정은 그 빈틈을 정면으로 메웠습니다.
1. 개정 개요
· 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
· 시행일: 2026년 5월 12일
· 주요 신설: 제25조의8, 제25조의9, 제25조의10, 제25조의11, 제25조의12, 제25조의13, 제28조의2, 제28조의4, 제29조의2 등
· 주요 개정: 제20조(우선매수권), 제23조·제24조(국세·지방세 우선징수 특례), 제25조(공공매입), 제25조의3(신탁사기피해주택 매입)
2. 제20조 — 우선매수권 강화
① 전세사기피해주택을 경매하는 경우 전세사기피해자는 매각기일까지 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 최고매수신고가격이 없는 경우 전세사기피해자는 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공하고 최저매각가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
② 제1항에 따른 신고가 있는 경우 법원은 제1항의 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 한다.
두 가지가 바뀌었습니다.
- “허가하여야 한다” — 법원 재량이 사라졌습니다. 요건을 갖춘 우선매수 신고에는 매각을 허가할 의무입니다.
- 최저매각가격 신고 — 유찰이 반복돼 최고매수신고가격이 없는 경우에도 우선매수권이 살아 있게 됐습니다. 여러 번 유찰된 사안에서 특히 유용합니다.
3. 제25조의8 — 지원액 압류금지 신설
제25조, 제25조의2, 제25조의3, 제25조의9 및 제25조의10에 따른 지원액은 압류하지 못한다.
공공지원·최소보장·선지급으로 받은 돈이 다른 채권자에게 잡히지 않도록 압류금지채권으로 지정했습니다. 민사집행법상 압류금지 예금 체계에 관해서는 통장 압류 대응 참조.
4. 제25조의9 — 임차보증금 최소보장
전세사기피해자와 제2조제4호다목에 따른 임차인(대한민국 국적을 가지지 아니한 사람은 제외하며, “최소보장피해자“)은 다음 각 호에 따른 금액의 총합이 임차보증금의 3분의 1(최소보장금)에 미치지 못할 경우 국토교통부장관에게 부족분(최소지원금)의 지급을 신청할 수 있으며, 국토교통부장관은 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부를 결정하여야 한다.
1. 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 받은 금액
2. 임차보증금반환채권을 통하여 변제받은 금액
3. 제25조, 제25조의2, 제25조의3에 따른 지원액
제2항이 신청 제한 사유를 정합니다.
- 본인이 전세사기피해주택 또는 신탁사기피해주택을 직접 매수한 최소보장피해자
- 「주택임대차보호법」에 따른 우선변제권 행사를 소홀히 하여 배당요구·배분요구를 하지 아니한 최소보장피해자
- 제25조의10에 따라 선지급을 받은 자
그리고 제3항 — 최소지원금을 받으면 공공임대주택 지원(제25조·제25조의2·제25조의3)은 받을 수 없습니다. 병행 불가입니다.
5. 제25조의10 — 선지급
최소보장피해자 중 다음 각 호에 해당하는 자는 국토교통부장관에게 최소보장금의 전부 또는 일부를 미리 지급(선지급금)받을 수 있다.
1. 제2조제4호다목에 따른 임차인 중 적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약을 체결한 자(신탁사기피해자 포함)
2. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자
신탁사기와 같이 배당·경매 절차로 회수하기 어려운 유형을 위해 마련된 조항입니다. 국토교통부장관이 90일 이내에 결정합니다(불가피한 경우 30일 연장). 선지급 후에는 임차보증금반환채권을 국가가 양수해 우선변제권을 승계합니다.
6. 제25조의11 — 반납 규정
신설된 지원의 안전장치입니다. 다음의 경우 반납해야 합니다.
- 최소지원금을 받은 뒤 임차보증금의 전부·일부를 회수하거나 채권으로 변제받은 경우
- 선지급 정산 결과 정산대상액이 선지급금에 못 미친 자가 이후 보증금을 회수한 경우
- 선지급을 받은 자가 본인의 피해주택을 직접 매수한 경우
거짓·부정한 방법으로 받은 경우 등은 국토교통부장관이 전부·일부 반납을 요구할 수 있고, 기간 내 반납하지 않으면 국세 강제징수의 예에 따라 징수됩니다(제3항).
7. 신탁사기 대응 — 제25조의3 강화
임대인이 신탁으로 소유권을 넘긴 뒤 적법한 임대권한 없이 계약을 체결한 유형은 통상의 경매 절차로 대응이 어려웠습니다. 이번 개정으로 다음이 신설·강화됐습니다.
- 제3항 신설 — 공공주택사업자의 협의매입 통지를 받은 수탁자등은 우선적으로 협의하여야 합니다.
- 제4항 신설 — 수탁자등은 매각희망금액과 모든 권리관계·체납금 등을 서면으로 제출해야 합니다.
- 제5항 신설 — 공공주택사업자가 납세증명서·과세증명을 국세청·지자체에 요청할 수 있고, 요청받은 기관장은 정당한 사유 없으면 따라야 합니다.
여기에 제25조의13 (「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 관한 특례)가 함께 신설돼, 신탁사기 대응의 도산 절차 특례도 열렸습니다.
8. 이 개정을 실무에서 어떻게 쓰나
· 공공임대 vs 최소보장금 선택지가 새로 생겼습니다. 자기 상황에서 어느 쪽이 유리한지 재산정이 필요합니다.
· 우선매수권을 쓸 때 유찰된 사안이라도 최저매각가격 신고가 가능해졌습니다.
신탁사기 피해자
· 선지급 신청이 새로 열렸습니다. 신청은 국토교통부(위탁기관 포함)에 접수합니다.
· 공공주택사업자가 매입 절차를 진행할 때 수탁자·수익자의 협의 의무가 강해졌으므로, 절차 진행이 종전보다 원활합니다.
신청 준비
· 대항력·우선변제권을 제대로 행사한 기록이 있어야 합니다. 배당요구를 소홀히 한 경우 최소지원금 신청이 제한됩니다(제25조의9 제2항 제2호).
· 공공지원·배당액·회수액 총합이 보증금의 3분의 1 미만인지 확인합니다.
· 신탁사기·특수 유형은 HUG 전세피해지원센터에서 절차 안내를 받는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 개정 시행일은 언제인가요?
전세사기특별법 개정 조문은 2026년 5월 12일부터 시행됐습니다. 제20조 우선매수권 강화, 제25조·제25조의3 매입 절차 정비, 제25조의8~13 신설 조항이 이날부터 적용됩니다.
Q. 최소보장금은 얼마까지 받나요?
특별법 제25조의9는 임차보증금의 3분의 1을 최소보장선으로 정합니다. 대항력·우선변제권 행사액과 채권 회수액, 공공지원액 총합이 이 금액에 못 미치면 그 부족분(최소지원금)을 신청할 수 있습니다.
Q. 공공임대와 최소보장금 둘 다 받을 수 있나요?
아닙니다. 제25조의9 제3항이 공공임대주택 지원(제25조·제25조의2·제25조의3)과 병행 불가로 정하고 있어 둘 중 하나를 선택해야 합니다.
Q. 신탁사기도 지원되나요?
그렇습니다. 제25조의10 제1항 제1호가 적법한 임대권한 없이 임대차계약을 체결한 자(신탁사기피해자 포함)를 선지급 대상으로 명시합니다. 또한 제25조의3의 신탁사기피해주택 매입 절차가 이번 개정으로 대폭 강화됐습니다.
Q. 지원받은 돈이 다른 채권자에게 압류될 위험은 없나요?
신설된 제25조의8이 제25조·제25조의2·제25조의3·제25조의9·제25조의10에 따른 지원액을 압류금지로 명시하고 있어, 이 지원액에는 다른 채권자의 압류가 미치지 않습니다.
Q. 우선매수권이 어떻게 강해졌나요?
제20조 제2항이 종전 “허가할 수 있다”에서 “허가하여야 한다”로 바뀌어 법원 재량이 사라졌고, 제1항 단서로 최고매수신고가격이 없는 경우 최저매각가격으로 신고할 수 있게 돼 유찰이 반복되는 사안에서도 실효성이 확보됐습니다.
함께 보면 좋은 글
- 전세사기 지원 5단계 — 신청·인정·우선매수·매입·최소보장
- 중개사, 자료 없어도 시세로 선순위 확인해야 — 대법원 2024다283668
- 대항력·확정일자·전입신고 — 보증금 지키는 3종 세트
- 전세보증금 못 돌려받을 때 — 단계별 대응
- HUG 전세피해지원 창구 안내