1기 신도시 재건축 특별법 — 노후계획도시 정비, 무엇이 다른가
1기 신도시 재건축 특별법 — 노후계획도시 정비, 무엇이 다른가
- ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’은 조성 후 20년 이상 경과하고 면적 100만㎡ 이상인 계획도시를 대상으로 합니다(제2조) — 분당·일산·평촌 등 1기 신도시가 대표적입니다.
- 여러 단지를 묶는 ‘특별정비구역’을 지정해 광역·통합으로 정비합니다(제11조).
- 특별정비구역에는 건축규제 완화 특례가 적용돼, 용적률을 법정 최대한도의 1.5배까지 높일 수 있습니다(제25조).
- 대신 늘어난 용적률의 일부는 공공주택·기반시설 등 공공기여로 환원합니다(제30조).
지은 지 30년 안팎이 된 1기 신도시의 재건축을 앞당기기 위한 특별법입니다. 단지별로 흩어져 진행하던 재건축을 도시 단위로 통합하는 것이 핵심인데, 무엇이 달라지는지 법령을 기준으로 정리했습니다.
무엇이 ‘노후계획도시’인가 (제2조)
택지개발사업 등으로 조성된 지 20년 이상 지나고 면적이 100만㎡ 이상이며 기본계획이 수립된 지역이 대상입니다. 대규모로 계획해 지은 도시가 함께 낡아가는 문제를, 단지 하나가 아니라 도시 전체 관점에서 정비하려는 것입니다.
핵심 장치 — 특별정비구역 (제11조)
지자체는 여러 단지를 묶어 특별정비구역을 지정할 수 있습니다. 지정·고시되면 각종 계획 결정·지정 등을 받은 것으로 보는 절차 의제 효과가 있어(제14조), 개별 재건축보다 절차가 빨라집니다.
용적률 최대 1.5배 (제25조)
특별정비구역에서는 건축규제가 완화됩니다. 특히 용적률은 국토계획법 등에 따른 최대한도의 100분의 150(1.5배)을 넘지 않는 범위에서 높일 수 있습니다(제25조). 같은 땅에 더 많은 세대를 지어 사업성을 확보하려는 취지입니다.
늘어난 만큼 공공기여 (제30조)
용적률을 높여 준 대가로, 늘어난 용적률의 일부를 공공주택·기반시설 등으로 기여하도록 합니다(제30조). 규정상 상향된 용적률 증가분의 일정 비율(70분의 이하 범위에서 대통령령으로 정하는 비율)을 공공에 환원합니다. 개발이익을 지역과 나누는 장치입니다.
선도지구·통합정비
먼저 사업을 시작할 선도지구를 지정해 시범적으로 추진하고(제18조), 특별정비구역을 분할·통합·결합해 정비할 수 있습니다(제15조). 단지 경계를 넘어 도로·공원 등 기반시설을 함께 계획하는 것이 개별 재건축과 다른 점입니다.
유의할 점
특례가 많다고 모든 단지가 곧바로 빨라지는 것은 아닙니다. 구역 지정, 주민 동의, 공공기여 협의 등 단계가 남아 있고, 구체적 기준·비율은 대통령령과 지자체 계획으로 정해집니다. 내 단지 해당 여부와 일정은 지자체·정비사업 안내를 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 어떤 지역이 대상인가요?
조성 후 20년 이상 지나고 면적 100만㎡ 이상인 계획도시로, 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동 등)가 대표적입니다.
Q. 용적률은 얼마나 오르나요?
특별정비구역에서는 법정 최대한도의 1.5배까지 높일 수 있습니다(제25조). 실제 적용 비율은 계획으로 정해집니다.
Q. 공짜로 용적률을 주나요?
아닙니다. 늘어난 용적률의 일부를 공공주택·기반시설 등으로 기여해야 합니다(제30조).
Q. 개별 재건축과 뭐가 다른가요?
여러 단지를 묶는 특별정비구역·통합정비로, 도시 단위에서 광역적으로 정비하고 절차를 앞당기는 점이 다릅니다.